Wcale nie tak rzadko występują sytuacje, w których dana osoba w ogóle nie wie, że podejmuje czynność o doniosłym znaczeniu prawnym, a częściej – że zawiera umowę albo jest w błędzie co do znaczenia takiej czynności lub umowy.

Złożenie oświadczenia woli czy też zawarcie umowy w powyższych warunkach obarczone jest wadą – tzw. wadą oświadczenia woli.

Jakie są wady oświadczenia woli?

Najczęściej spotykanymi w praktyce wadami oświadczeń woli są:

  • stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli,
  • błąd.

Do pozostałych wad (które nie zostaną omówione w niniejszym artykule) zalicza się także:

  • pozorność,
  • podstęp,
  • groźbę.

Co oznacza stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli? Definicja.

Zgodnie z treścią art. 82 kodeksu cywilnego:

„Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych”.

Trudno uznać powyższy przepis za jasną definicję wady. Kodeks cywilny nie precyzuje, ani pojęcia „stanu wyłączającego świadome albo swobodne podjęcie decyzji” ani też pojęcia „choroby psychicznej” czy „zaburzeń czynności psychicznych”. Za archaiczne uważa się sformułowanie „niedorozwoju umysłowego” – pojęcie takie nie występuje bowiem w medycynie. Z pomocą przychodzi bogate orzecznictwo sądów, z którego wynika, jakie sytuacje czy stany można uznac za wadę w rozumieniu art. 82 k.c. W żadnym wypadku nie można mówić o automatyzmie wadliwości oświadczeń składanych przez osoby chore, np. cierpiące na depresję, demencję czy chorobę Alzheimera. Także osoby zupełnie zdrowe, w okolicznościach wskazanych w art. 82 k.c., składają wadliwe, bezwzględnie nieważnie, oświadczenie woli. Dla przybliżenia znaczenia określeń użytych w art. 82 k.c., wskazać należy na następujące rozstrzygnięcia sądów:

VI ACa 1180/13 – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 sierpnia 2014 r., LEX nr 1511762: „Stan wyłączający świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli może być rozumiany tylko jako stan, w którym możliwość wolnego wyboru jest całkowicie wyłączona. Sugestia osób trzecich nie wyłącza swobody powzięcia decyzji”.

I CSK 115/11 – Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r., LEX nr 1112728: „Stan wyłączający świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli musi wynikać z przyczyny wewnętrznej, umiejscowionej w samym podmiocie składającym oświadczenie woli. Musi wynikać ze stanu, w jakim znajduje się osoba składająca oświadczenie woli, a nie z okoliczności zewnętrznych, w jakich osoba ta się znalazła. Źródłem tej wady oświadczenia woli są szczególne właściwości psychiki lub procesu myślowego, znajdujące się „wewnątrz” osoby składającej oświadczenie woli. Sugestie osób trzecich nie wyłączają swobody powzięcia decyzji, gdyż w przeciwnym wypadku niemal każde oświadczenie woli dotknięte byłoby omawianą wadą, rzadko bowiem człowiek działa zupełnie swobodnie”.

I ACa 1506/10 – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wyrok z dnia 9 marca 2011 r., LEX nr 936512: „Stwierdzenie depresji istniejącej u strony czynności prawnej nie przemawia automatycznie za nieważnością złożonego przez nią oświadczenia woli. Konieczne jest do takiego ustalenia wykazanie, że strona umowy była w czasie składania oświadczenia woli w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli (art. 82 k.c.)”.

I ACa 612/18 – wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2019 r., LEX nr 2668049: „Nie każde wywołane chorobą Alzheimera upośledzenie funkcji poznawczych mózgu musi świadczyć o wystąpieniu przesłanek z art. 82 k.c. Dopiero wówczas, gdy stan chorego jest taki, iż nie można przyjąć, że działa on ze świadomością okoliczności zewnętrznych lub charakter czynności (okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, jej treści lub skutki) jest na tyle złożony lub zaskakujący dla chorego, że nie jest on w stanie świadomie ich ocenić, stwierdzić należy zaistnienie wady oświadczenia woli, o której mowa w art. 82 k.c. Samo zdiagnozowanie choroby zaś nie uprawnia do formułowania takiej tezy”.

I ACa 650/18 – wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 grudnia 2018 r., LEX nr 2630449: „Niemożność swobodnego wyrażenia woli może dotykać również osobę znajdującą się w stanie ciężkiej choroby i skrajnego wyczerpania organizmu, która to osoba, nawet jeżeli zachowa świadomość, nie jest w stanie przeciwstawić swej rzeczywistej woli wpływom zewnętrznym i bezwolnie uczestniczy w czynnościach inicjowanych i kontrolowanych przez innych”.

I ACa 330/18 – wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 4 października 2018 r., LEX nr 2574875: „Stan wyłączający świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli nie może być rozumiany dosłownie, nie musi więc oznaczać zupełnego zaniku świadomości. Dla wystąpienia przesłanki z art. 82 k.c. wystarczającym jest zatem, aby strona czynności prawnej nie rozumiała znaczenia zachowań własnych i cudzych czy też skutków własnego postępowania”.

Jak udowodnić stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli?

Powyższy, niewielki wycinek z orzecznictwa pokazuje, że ustalenie, czy istnieją podstawy do powołania się na wadę oświadczenia woli skutkującą bezwzględną nieważnością czynności prawnej (umowy) wymaga drobiazgowej weryfikacji zarówno okoliczności towarzyszących składaniu danego oświadczenia woli (np. tego, kto był inicjatorem zawarcia danej umowy, gdzie ją zawarto, w jakim czasie i miejscu, kto przygotowywał jej treść, kto był obecny przy jej zawieraniu) oraz stanu osoby je składającej. Jedną i drugą okoliczność można wykazywać za pomocą wszelkich dostępnych dowodów – głównie będą to dokumenty i świadkowie. Ta druga okoliczność, czyli stan, w jakim znajdowała się osoba składająca oświadczenie, z reguły wymaga skompletowania dokumentacji medycznej dotyczącej stanu zdrowia i wydania w procesie sądowym opinii przez biegłego lub instytut naukowy.

Skutki oświadczenia złożonego w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli

Czynność obarczona tego rodzaju wadą jest bezwzględnie nieważna,  zaś stwierdzenia jej nieważności przez sąd żądać może nie tylko osoba, która owo wadliwe oświadczenie złożyła, lecz każda osoba mająca interes prawny – i to nawet wówczas, gdy same strony ważności takiej czynności (umowy) nie kwestionują. Najczęściej tak właśnie bywa, że czynność prawną (umowę) z powodu tej wady kwestionują dopiero spadkobiercy składającego oświadczenie. Wyrok w takiej sprawie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że sąd tylko potwierdza nieważność czynności prawnej (umowy), nieważność ta istnieje bowiem od samego początku.

Błąd jako wada oświadczenia woli. Definicja

Instytucja błędu jest uregulowana w art. 84 k.c., zgodnie z którym:

„§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. § 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

Podobnie jak w przypadku pojęć użytych w art. 82 k.c. kodeks cywilny nie zawiera definicji błędu i odwołuje się do potocznego rozumienia tego słowa. Przyjmuje się w praktyce, że błąd oznacza mylne wyobrażenie człowieka o rzeczywistości lub brak jakiegokolwiek wyobrażenia  czy też niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o samej czynności. Jest to tzw. błąd postrzegania („widzenia”), który należy odróżnić od błędu przewidywania i wnioskowania, które należą do sfery motywacyjnej podmiotu dokonującego czynności prawnej i tworzą pobudkę – np. nie jest w błędzie ten, kto oczekiwał, że umowa przyniesie określone korzyści, które jednak nie wystąpiły z uwagi na niekorzystną sytuację gospodarczą czy niewypłacalność kontrahenta.

Kiedy błąd jest błędem w znaczeniu prawnym, czyli kiedy jest wadą oświadczenia woli?

Kryteria, jakie musi spełniać błąd, by stanowić wadę oświadczenia woli zależą od rodzaju czynności prawnej. W przypadku każdej czynności prawnej błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej i musi mieć istotny charakter. W przypadku, gdy oświadczenie woli skierowano do innej osoby, wymagane jest zaistnienie dodatkowych przesłanek (o czym niżej).

Błąd co do treści czynności prawnej to błąd co do którejkolwiek okoliczności wchodzącej w skład treści tejże czynności (tak np. uzasadnienie uchwały SN z dnia 18 listopada 1967 r., III CZP 59/67, OSNC 1968, nr 7, poz. 117) np. mylne wyobrażenie co do ceny, osoby kontrahenta, terminu wykonania zobowiązania, błąd co do dopuszczalności potrącenia, co do obowiązku wydania rzeczy, co do możliwości nabycia nieruchomości przez cudzoziemca czy istniejących ograniczeń w zakresie obrotu określoną kategorią nieruchomości.

Błąd istotny to taki błąd, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Oświadczenie woli w konfrontacji z rzeczywistością przedstawia się zatem jako nieracjonalne, pozbawione uzasadnienia z punktu widzenia życiowego lub prawnego. Owa rozsądna ocena sprawy nakazuje uwzględnienie kryteriów obiektywnych, jednakże bez abstrahowania od sytuacji osoby składającej badane oświadczenie woli, z uwzględnieniem jej osobowości, poziomu wykształcenia i znajomości problematyki, której przedsiębrana czynność dotyczy.

Jeśli oświadczenie woli zostało skierowane do innej osoby (a tak się dzieje w przypadku każdej z umów), a czynność prawna miała odpłatny charakter, poza tym, że błąd musi dotyczyć czynności prawnej i być istotny, konieczne jest także, by zaistniała przynajmniej jedna z trzech okoliczności dotycząca zachowania adresata tego oświadczenia woli, a polegająca na tym, że:

  • adresat wywołał błąd, chociażby bez swojej winy,
  • adresat wiedział o błędzie,
  • adresat z łatwością mógł błąd zauważyć.

Dla przyjęcia, że została spełniona jedna z w/w dodatkowych przesłanek uznania błędu za błąd w znaczeniu prawnym, wystarczy ustalenie, że zachowanie adresata było współprzyczyną owego mylnego wyobrażenia o rzeczywistości. Chodzi o każde zachowanie (działanie, zaniechanie), które w danych okolicznościach mogło doprowadzić do powstania fałszywego wyobrażenia o rzeczywistości – nawet jeśli było niezawinione.  Powyższa reguła ma zastosowanie tak w obrocie konsumenckim, jak i profesjonalnym. Okolicznością wywołującą błąd będzie np. nieudzielenie informacji lub udzielenie informacji niepełnej, jeśli mogło mieć wpływ na wyobrażenie co do przedmiotu lub skutków umowy, także co do osoby kontrahenta.

Kto może powołać się na błąd jako wadę oświadczenia woli?

Na istnienie błędu może powołać się tylko osoba składająca wadliwe oświadczenie (bądź jej spadkobiercy – prawo uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu podlega dziedziczeniu), a nie jego adresat. Nie może być mowy o błędzie, jeśli to adresat oświadczenia źle zrozumiał jego treść.

Czy istotna jest przyczyna wystąpienia błędu?

Choć art. 84 k.c. nie uzależnia sytuacji prawnej składającego oświadczenie woli od przyczyn powstania błędu (co oznaczałoby, że przyczyna wystąpienia błędu nie jest istotna) tak w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się przynajmniej na kilka sytuacji, w których powołanie się na błąd nie jest możliwe. Są to:

  • podpisanie umowy bez przeczytania jej treści – wówczas przyjmuje się, że osoba podpisująca w ten sposób umowę nie jest w błędzie, lecz po prostu lekceważy jej treść i skutki; nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy treść dokumentu została uprzednio między stronami uzgodniona, np. na drodze negocjacji i podpisujący jest przekonany, że treść dokumentu odpowiada poczynionym ustaleniom, w takich okolicznościach podsunięcie do podpisu innej wersji niż uzgodniona oznacza wprowadzenie w błąd podpisującego;
  • zakup nieruchomości bez zbadania dokumentacji geodezyjnej czy księgi wieczystej.

Skutki zawarcia umowy pod wpływem błędu

W odróżnieniu od wady opisanej w pierwszej części niniejszego artykułu, błąd nie powoduje bezwzględnej nieważności czynności prawnej. Przez pewien okres czasu czynność taka jest względnie nieważna i albo może zostać konwalidowana przez upływ czasu połączony z bezczynnością albo też podjęcie odpowiednich działań spowoduje, że staje się nieważna i to ze skutkiem ex tunc, tj. od samego początku.

Owo odpowiednie działanie polega na złożeniu osobie, z którą uprzednio zawarto umowę pod wpływem błędu, pisemnego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Oczywiście nie trzeba w tytule takiego pisma wskazać tej w/w dość skomplikowanej formuły, wystarczy, że z treści pisemnego oświadczenia będzie wynikało, dlaczego uważamy umowę za nieważną, na czym polegał błąd.

Co istotne – uchylenie się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia woli powoduje zawsze nieważność całej czynności prawnej (umowy). Niedopuszczalne jest zatem uchylenie się tylko od jej części – np. tylko od tej, która jest niekorzystna w ocenie składającego oświadczenie.

Po jakim czasie powołanie się na błąd nie jest możliwe?

Uprawnienie do powołania się na błąd wygasa z upływem jednego roku od wykrycia błędu. Moment wykrycia błędu bardzo trafnie „zdefiniował” Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2015r. w sprawie I ACa 309/15, wskazując, iż : „O wykryciu błędu można mówić w każdej takiej sytuacji faktycznej, która decyduje o zaistnieniu stanu, w którym każda, racjonalnie postępująca i należycie dbająca o swoje interesy osoba zdałaby sobie sprawę, że składając oświadczenie woli działała rzeczywiście pod wpływem błędu. Dopiero wówczas można mówić o subiektywnej możliwości podniesienia przez stronę istnienia tego rodzaju wady jej poświadczenia woli.”

Oświadczenie takie staje się skuteczne z momentem, w którym dotarło do adresata w sposób, w którym mógł on się zapoznać z jego treścią. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 roku w sprawie IV CSK 600/12: „Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od składającego oświadczenie o uchyleniu, a skutek wywołany jego złożeniem następuje ex lege. Dla unieważnienia czynności prawnej z omawianej przyczyny nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu”.

Praktyka jednak pokazuje, że złożenie takiego oświadczenia to dopiero początek długotrwałego procesu „odwracania” sytuacji. Postępowanie sądowe okazuje się częstokroć niezbędne z uwagi na kwestionowanie skuteczności oświadczenia przez drugą stronę umowy i niechęć do przywrócenia sytuacji sprzed zawarcia umowy. O tym, z jakim żądaniem do sądu należy wystąpić decyduje charakter, treść i skutek czynności prawnej uchylonej wskutek złożonego oświadczenia. Co istotne – w powyższy sposób można uchylić się także od skutków prawnych umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Procesy oparte na kanwie tego typu zdarzeń z natury rzeczy nie należą do łatwych, warto zatem skorzystać z profesjonalnego wsparcia, jakie oferują adwokaci czy radcowie prawni – najlepiej już na etapie wykrycia błędu.

Któż z nas choć raz w życiu nie stanął przed wyzwaniem wyremontowania mieszkania? Czy to nowo zakupionego – w stanie deweloperskim, czy to odziedziczonego, czy po prostu zakupionego na rynku wtórnym? Niewątpliwie wiele uwagi poświęcamy temu, aby dobrać odpowiednie dodatki, kolory na ścianę, elementy wyposażenia, częstokroć korzystamy z porad fachowców – architektów wnętrz. Nadal jednak stosunkowo rzadko przywiązujemy uwagę do tego, by zabezpieczyć swoje interesy i często niemałą kwotę pieniędzy inwestowaną w remont, przed nierzetelnymi wykonawcami, także przed niespodziewanymi okolicznościami, które mogą wystąpić w toku realizacji prac. Z uwagi na dość powszechny  problem branży budowlano-wykończeniowej, jakim są „wolne terminy”, z reguły cieszymy się, że znaleźliśmy osobę czy podmiot dysponujący owym „wolnym terminem” i zapominamy bądź nawet nie chcemy spłoszyć jedynego dostępnego wykonawcy wolą spisania z nim umowy. To niejednokrotnie pierwszy krok do poważnych problemów.

W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na to z kim podejmujemy rozmowy o remoncie naszego wymarzonego „M” i kto będzie stroną umowy – czyli Wykonawcą.  Zwłaszcza w sytuacji, gdy tego typu usługi oferuje przedsiębiorca działający w formie spółki prawa handlowego (spółki jawnej, partnerskiej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) –konieczne staje się ustalenie osób upoważnionych do reprezentacji takiego podmiotu – czyli tych, które mogą w imieniu takiej spółki umowę z nami zawrzeć. W przypadku spółek czy spółdzielni weryfikacji takiej dokonamy na stronie https://ems.ms.gov.pl/, wpisując nr KRS podmiotu w wyszukiwarce Krajowego Rejestru Sądowego. W przypadku osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, zawsze zweryfikujmy dane takiego przedsiębiorcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej na stronie: https://prod.ceidg.gov.pl . Korzystanie z obu w/w wyszukiwarek jest bezpłatne i możliwe przez całą dobę. Jeśli umowę ze strony Wykonawcy miałaby podpisać inna osoba aniżeli ta widniejąca w w/w oficjalnych rejestrach – domagajmy się pisemnego pełnomocnictwa do zawarcia z nami takiej umowy, udzielonego prze zarząd spółki, właściciela firmy. Zawarcie umowy z osobą, która nie ma prawa do reprezentacji danego przedsiębiorcy i jednocześnie nie ma stosownego upoważnienia, może skutkować nieważnością umowy.

Kolejnym niezwykle ważnym elementem umowy jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy – czyli tego, co dany Wykonawca ma dla nas wykonać, zakresu prac. Gro sporów sądowych dotyczy właśnie tego, do czego zobowiązany był Wykonawca w ramach umowy. Nieprecyzyjne ustalenie zakresu prac może w efekcie doprowadzić do tego, że narazimy się na żądanie ze strony Wykonawcy do zapłaty dodatkowego wynagrodzenia.  Jeżeli w toku prac pojawią się elementy/prace do wykonania, których nie uwzględniliśmy w treści pierwotnie zawartej umowy (bo obiektywnie nie były możliwe do przewidzenia), warto wprost ustalić, na jakich zasadach Wykonawca ma zrealizować te prace. Dbajmy o to, by wszelkie ustalenia przybrały formę pisemną.

Kolejnym newralgicznym – zwłaszcza dla większości Wykonawców – jest wskazanie w treści umowy terminu zakończenia prac. Termin możemy oznaczyć jeden na wykonanie całej kompleksowej usługi bądź też kilka terminów cząstkowych – na wykonanie poszczególnych etapów prac (wówczas pamiętajmy, by również precyzyjnie ustalić, jakie prace wchodzą w zakres danego etapu). Termin można oznaczyć poprzez wskazanie konkretnej daty bądź też wskazanie liczby dni od wystąpienia jakiegoś zdarzenia – np. zawarcia umowy, spisania protokołu przekazania terenu prac, dostawy materiałów do miejsca, w którym remont ma być wykonany. Nigdy nie zgadzajmy się na to, aby termin ten liczony był od wystąpienia takich zdarzeń, na które ma wpływ tylko Wykonawca. Wówczas nie będziemy mieli de facto żadnej kontroli nad tym, kiedy remont się zakończy. W przypadku zawierania umowy o wykonanie remontu z dużym wyprzedzeniem, np. jeszcze na etapie budowy mieszkania czy załatwiania formalności związanych z jego nabyciem, istotne jest także ustalenie terminu rozpoczęcia prac.

Kolejną ważną kwestią jest precyzyjne ustalenie w umowie zarówno wysokości wynagrodzenia za wykonanie usługi, jak również sposobu i terminu jego płatności.  Wynagrodzenie może być ustalone kosztorysowo (na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów) lub ryczałtowo – za całość prac. W każdym z obu wariantów można płatności podzielić na części. Wynagrodzenie powinno być wskazane w kwocie brutto i netto ze wskazaniem zastosowanej stawki podatku od towarów i usług. W obu przypadkach (kosztorysowym i ryczałtowym) warto zapewnić sobie w umowie możliwość, by poszczególne części wynagrodzenia były płatne dopiero po odbiorze kolejnych etapów prac bez zastrzeżeń. Odpowiednie zapisy w umowie będą stanowiły ważny motywator dla Wykonawcy, by prace wykonywać nie tylko terminowo, ale też jakościowo. W przypadku wynagrodzenia płatnego w transzach zwracajmy uwagę także na to, by ostatnia transza wynagrodzenia była na tyle wysoka, aby „opłacalnym” było dla Wykonawcy dokończenie usługi – w sposób zgodny z umową. Częstokroć remont jest na tyle dużym obciążeniem (także psychicznym), że chcemy jak najszybciej mieć ów wydatek „z głowy”, stąd też zgadzamy się na zapłatę jak największej części wynagrodzenia na początku współpracy, by w miarę upływu remontu zostały już niewielkie kwoty do uiszczenia na rzecz Wykonawcy. Nie jest to dobra i bezpieczna praktyka. Warto zostawić sobie „bufor bezpieczeństwa” w postaci dość wysokiej transzy płatnej dopiero po zakończeniu wszystkich prac. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której Wykonawca mimo, iż nie wykonał całości prac „zarobił” na tyle dużo, że nie będzie zależało mu na dokończeniu realizacji i porzuci prace przed ich zakończeniem.

Uregulujmy w umowie także kto i za co ponosi odpowiedzialność, jakie są poszczególne obowiązki stron. Dookreślenie obowiązków będzie miało istotne znaczenie dla oceny czy zobowiązanie zostało wykonane należycie czy nienależycie. Nie pozwólmy zwłaszcza na to, by Wykonawca wyłączył swoją odpowiedzialność za te zdarzenia, za które jako profesjonalista przyjmujący określone zamówienie z reguły odpowiada, np.: szkody wyrządzone przez osoby, z pomocą których Wykonawca wykonuje usługę (pracownicy, podwykonawcy), opóźnienie wywołane niestawiennictwem jego pracowników na budowie – często spotykane tzw. „zejście z budowy”, brak terminowej dostawy materiałów (o ile to Wykonawca przyjął w umowie na siebie ciężar dostarczenia materiałów). Zwróćmy uwagę na kwestię zabezpieczenia terenu prac, odpowiedzialności za np. zaginięcie pozostawionych w naszym lokalu narzędzi, odpowiedzialności za szkody wyrządzone w częściach wspólnych budynku.

Ustalmy jednoznacznie konsekwencje niechowania terminów umownych bądź też porzucenia prac przed ich zakończeniem – np. w postaci kar umownych. Kara umowna to nic innego jak zastrzeżona w umowie określona kwota rekompensująca ryczałtowo szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Kara umowna powinna być wyważona względem wartości całej umowy i potencjalnych strat jakie możemy ponieść, jeśli remont nie zostanie wykonany bądź zostanie wykonany, ale po upływie terminu zastrzeżonego w umowie (np. poniesiemy koszty najmu mieszkania zaspokajającego nasze potrzeby na czas remontu, koszty dłuższego przechowania mebli etc.).

W sytuacji, kiedy to Wykonawca oferuje nam swój wzór umowy, sprawdźmy czy nie ma tam tzw. postanowień niedozwolonych, tj. takich, które w sposób rażący naruszają równowagę stron umowy, godząc w nasze interesy. Pełen katalog takich postanowień zawiera przepis art. 3853 kodeksu cywilnego i nie sposób ich wszystkich omówić. Tytułem przykładu można wskazać, że za takie postanowienie może być uznany zapis w umowie zobowiązujący nas do zapłaty wynagrodzenia nawet wtedy, gdy Wykonawca nie wykonał umowy w sposób należyty bądź też nie wykonał jej wcale. Brzmi to nieprawdopodobnie, ale takie postanowienia zdarzają się w umowach funkcjonujących w obrocie. Kwestia weryfikacji, czy proponowana nam umowa nie zawiera takich klauzul wymaga bardzo szczegółowej analizy treści umowy przez specjalistę.

W każdym zatem przypadku, warto – jeszcze przed złożeniem swojego podpisu skonsultować treść umowy z prawnikiem czy też zlecić jej przygotowanie. Wówczas mamy szansę uniknąć wieloletniego i zdecydowanie bardziej kosztownego sporu sądowego z Wykonawcą.