Któż z nas choć raz w życiu nie stanął przed wyzwaniem wyremontowania mieszkania? Czy to nowo zakupionego – w stanie deweloperskim, czy to odziedziczonego, czy po prostu zakupionego na rynku wtórnym? Niewątpliwie wiele uwagi poświęcamy temu, aby dobrać odpowiednie dodatki, kolory na ścianę, elementy wyposażenia, częstokroć korzystamy z porad fachowców – architektów wnętrz. Nadal jednak stosunkowo rzadko przywiązujemy uwagę do tego, by zabezpieczyć swoje interesy i często niemałą kwotę pieniędzy inwestowaną w remont, przed nierzetelnymi wykonawcami, także przed niespodziewanymi okolicznościami, które mogą wystąpić w toku realizacji prac. Z uwagi na dość powszechny problem branży budowlano-wykończeniowej, jakim są „wolne terminy”, z reguły cieszymy się, że znaleźliśmy osobę czy podmiot dysponujący owym „wolnym terminem” i zapominamy bądź nawet nie chcemy spłoszyć jedynego dostępnego wykonawcy wolą spisania z nim umowy. To niejednokrotnie pierwszy krok do poważnych problemów.
W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na to z kim podejmujemy rozmowy o remoncie naszego wymarzonego „M” i kto będzie stroną umowy – czyli Wykonawcą. Zwłaszcza w sytuacji, gdy tego typu usługi oferuje przedsiębiorca działający w formie spółki prawa handlowego (spółki jawnej, partnerskiej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) –konieczne staje się ustalenie osób upoważnionych do reprezentacji takiego podmiotu – czyli tych, które mogą w imieniu takiej spółki umowę z nami zawrzeć. W przypadku spółek czy spółdzielni weryfikacji takiej dokonamy na stronie https://ems.ms.gov.pl/, wpisując nr KRS podmiotu w wyszukiwarce Krajowego Rejestru Sądowego. W przypadku osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, zawsze zweryfikujmy dane takiego przedsiębiorcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej na stronie: https://prod.ceidg.gov.pl . Korzystanie z obu w/w wyszukiwarek jest bezpłatne i możliwe przez całą dobę. Jeśli umowę ze strony Wykonawcy miałaby podpisać inna osoba aniżeli ta widniejąca w w/w oficjalnych rejestrach – domagajmy się pisemnego pełnomocnictwa do zawarcia z nami takiej umowy, udzielonego prze zarząd spółki, właściciela firmy. Zawarcie umowy z osobą, która nie ma prawa do reprezentacji danego przedsiębiorcy i jednocześnie nie ma stosownego upoważnienia, może skutkować nieważnością umowy.
Kolejnym niezwykle ważnym elementem umowy jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy – czyli tego, co dany Wykonawca ma dla nas wykonać, zakresu prac. Znacząca większość sporów sądowych dotyczy właśnie tego, do czego zobowiązany był Wykonawca w ramach umowy. Nieprecyzyjne ustalenie zakresu prac może w efekcie doprowadzić do tego, że narazimy się na żądanie ze strony Wykonawcy do zapłaty dodatkowego wynagrodzenia. Jeżeli w toku prac pojawią się elementy/prace do wykonania, których nie uwzględniliśmy w treści pierwotnie zawartej umowy (bo obiektywnie nie były możliwe do przewidzenia), warto wprost ustalić, na jakich zasadach Wykonawca ma zrealizować te prace. Dbajmy o to, by wszelkie ustalenia przybrały formę pisemną.
Kolejnym newralgicznym elementem umowy – zwłaszcza dla większości Wykonawców – jest wskazanie w treści umowy terminu zakończenia prac. Termin możemy oznaczyć jeden na wykonanie całej kompleksowej usługi bądź też kilka terminów cząstkowych – na wykonanie poszczególnych etapów prac (wówczas pamiętajmy, by również precyzyjnie ustalić, jakie prace wchodzą w zakres danego etapu). Termin można oznaczyć poprzez wskazanie konkretnej daty bądź też wskazanie liczby dni od wystąpienia jakiegoś zdarzenia – np. zawarcia umowy, spisania protokołu przekazania terenu prac, dostawy materiałów do miejsca, w którym remont ma być wykonany. Nigdy nie zgadzajmy się na to, aby termin ten liczony był od wystąpienia takich zdarzeń, na które ma wpływ tylko Wykonawca. Wówczas nie będziemy mieli de facto żadnej kontroli nad tym, kiedy remont się zakończy. W przypadku zawierania umowy o wykonanie remontu z dużym wyprzedzeniem, np. jeszcze na etapie budowy mieszkania czy załatwiania formalności związanych z jego nabyciem, istotne jest także ustalenie terminu rozpoczęcia prac.
Kolejną ważną kwestią jest precyzyjne ustalenie w umowie zarówno wysokości wynagrodzenia za wykonanie usługi, jak również sposobu i terminu jego płatności. Wynagrodzenie może być ustalone kosztorysowo (na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów) lub ryczałtowo – za całość prac. W każdym z obu wariantów można płatności podzielić na części. Wynagrodzenie powinno być wskazane w kwocie brutto i netto ze wskazaniem zastosowanej stawki podatku od towarów i usług. W obu przypadkach (kosztorysowym i ryczałtowym) warto zapewnić sobie w umowie możliwość, by poszczególne części wynagrodzenia były płatne dopiero po odbiorze kolejnych etapów prac bez zastrzeżeń. Odpowiednie zapisy w umowie będą stanowiły ważny motywator dla Wykonawcy, by prace wykonywać nie tylko terminowo, ale też jakościowo. W przypadku wynagrodzenia płatnego w transzach zwracajmy uwagę także na to, by ostatnia transza wynagrodzenia była na tyle wysoka, aby „opłacalnym” było dla Wykonawcy dokończenie usługi – w sposób zgodny z umową. Częstokroć remont jest na tyle dużym obciążeniem (także psychicznym), że chcemy jak najszybciej mieć ów wydatek „z głowy”, stąd też zgadzamy się na zapłatę jak największej części wynagrodzenia na początku współpracy, by w miarę upływu remontu zostały już niewielkie kwoty do uiszczenia na rzecz Wykonawcy. Nie jest to dobra i bezpieczna praktyka. Warto zostawić sobie „bufor bezpieczeństwa” w postaci dość wysokiej transzy płatnej dopiero po zakończeniu wszystkich prac. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której Wykonawca mimo, iż nie wykonał całości prac „zarobił” na tyle dużo, że nie będzie zależało mu na dokończeniu realizacji i porzuci prace przed ich zakończeniem.
Uregulujmy w umowie także kto i za co ponosi odpowiedzialność, jakie są poszczególne obowiązki stron. Dookreślenie obowiązków będzie miało istotne znaczenie dla oceny czy zobowiązanie zostało wykonane należycie czy nienależycie. Nie pozwólmy zwłaszcza na to, by Wykonawca wyłączył swoją odpowiedzialność za te zdarzenia, za które jako profesjonalista przyjmujący określone zamówienie z reguły odpowiada, np.: szkody wyrządzone przez osoby, z pomocą których Wykonawca wykonuje usługę (pracownicy, podwykonawcy), opóźnienie wywołane niestawiennictwem jego pracowników na budowie – często spotykane tzw. „zejście z budowy”, brak terminowej dostawy materiałów (o ile to Wykonawca przyjął w umowie na siebie ciężar dostarczenia materiałów). Zwróćmy uwagę na kwestię zabezpieczenia terenu prac, odpowiedzialności za np. zaginięcie pozostawionych w naszym lokalu narzędzi, odpowiedzialności za szkody wyrządzone w częściach wspólnych budynku.
Ustalmy jednoznacznie konsekwencje niechowania terminów umownych bądź też porzucenia prac przed ich zakończeniem – np. w postaci kar umownych. Kara umowna to nic innego jak zastrzeżona w umowie określona kwota rekompensująca ryczałtowo szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Kara umowna powinna być wyważona względem wartości całej umowy i potencjalnych strat jakie możemy ponieść, jeśli remont nie zostanie wykonany bądź zostanie wykonany, ale po upływie terminu zastrzeżonego w umowie (np. poniesiemy koszty najmu mieszkania zaspokajającego nasze potrzeby na czas remontu, koszty dłuższego przechowania mebli etc.).
W sytuacji, kiedy to Wykonawca oferuje nam swój wzór umowy, sprawdźmy czy nie ma tam tzw. postanowień niedozwolonych, tj. takich, które w sposób rażący naruszają równowagę stron umowy, godząc w nasze interesy. Pełen katalog takich postanowień zawiera przepis art. 3853 kodeksu cywilnego i nie sposób ich wszystkich omówić. Tytułem przykładu można wskazać, że za takie postanowienie może być uznany zapis w umowie zobowiązujący nas do zapłaty wynagrodzenia nawet wtedy, gdy Wykonawca nie wykonał umowy w sposób należyty bądź też nie wykonał jej wcale. Brzmi to nieprawdopodobnie, ale takie postanowienia zdarzają się w umowach funkcjonujących w obrocie. Kwestia weryfikacji, czy proponowana nam umowa nie zawiera takich klauzul wymaga bardzo szczegółowej analizy treści umowy przez specjalistę.
W każdym zatem przypadku, warto – jeszcze przed złożeniem swojego podpisu skonsultować treść umowy z prawnikiem czy też zlecić jej przygotowanie. Wówczas mamy szansę uniknąć wieloletniego i zdecydowanie bardziej kosztownego sporu sądowego z Wykonawcą.
